По данным «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro, цены на подмосковные дачи в последний год продолжали расти, хотя и не так значительно, как в предыдущие годы.
«Можно говорить о росте цены в зависимости от локации на 7-15%, в некоторых случаях до 20%. Это связано с тем, что, во-первых, дача – это объект недвижимости второго выбора. То есть если человек будет выбирать между необходимой квартирой в новостройке и дачей, конечно же, он выберет квартиру в новостройке.
Кроме того, на покупку дачи не действуют никакие льготные ипотечные программы. Так что покупая дачу в ипотеку, вам придется воспользоваться общедоступной кредитной ставкой. А они сейчас начинаются от 25%. Низкая доступность ипотечных средств приводит к тому, что дачи купить и продать становится все сложнее. Вот если ситуация на финансовом рынке изменится, и кредитные ставки опустятся до приемлемого для большинства населения уровня, хотя бы до 12-14%, вот тогда загородный рынок, скорее всего, активизируется», — считает основатель компании Ирина Доброхотова.
Однако Федор Мезенцев, глава общественного движения подмосковных дачников «Народный сад», не вполне согласен с этим мнением. Он считает, что подмосковные дачи во время пандемии перестали быть сезонными объектами недвижимости.
«Во время пандемии ковида многие московские компании перестроили свой график работы и перевели сотрудников на удаленку, и достаточно большое количество востребованных, хорошо оплачиваемых специалистов, те же айтишники, бухгалтера, продолжают работать из дома. И поскольку им нет нужды ездить каждый день на работу в Москву, то многие из них предпочли перебраться со своими семьями за город. Поэтому количество людей, круглогодично проживающих в дачных поселках Подмосковья, не только не снизилось за последние годы, но стабильно продолжает увеличиваться. Вообще на мой взгляд, подмосковные дачи благодаря пандемии превратились из сезонной недвижимости в круглогодичную», — говорит эксперт.
И раз уж все больше горожан переезжают жить за город на ПМЖ, то они хотят иметь там все те же удобства, что и в городской квартире. Поэтому требования к комфорту на даче сильно изменились, люди готовы вкладывать в свои фазенды гораздо больше средств, чем прежде. Это тоже влияет на рост цен на рынке, уверен Мезенцев.
«Думаю, что существенное влияние на рост цен на дачную недвижимость оказывает инфляция. Все дорожает, например, цены на стройматериалы за два года они подскочили в среднем на 40%. Труд квалифицированных рабочих, которым можно поручить ремонт или строительство дома, тоже стал стоить дороже. Потому что ужесточились миграционные правила в стране, таких специалистов стало намного меньше, так что трудовая инфляция тоже имеет место быть», — продолжает он.
И все-таки самое большое влияние на стоимость загородного объекта оказывает его локация, считает эксперт. По словам Федора Мезенцева, земля дорожает там, где есть хорошая транспортная инфраструктура, где строятся новые скоростные дороги и хорошо работает общественный транспорт, и прежде всего, куда дотянулись радиусы МЦД.
«По сути, МЦД — это тоже метро, которое пришло к дачному поселку. Я уже не говорю про дачи, расположенные в таких стародачных местах, как Внуково и Саларьево, куда московское правительство протянуло красную ветку метро. В общем то же самое происходит и в Москве: в районах, где в шаговой доступности появляются станции метро, цены на квартиры резко идут вверх», — говорит эксперт.
А что нас ждет впереди, может, не стоит торопиться с покупкой дачи по высокой цене, вдруг загородная недвижимость подешевеет, раз уж предложение превышает спрос?
«Предложение на загородном рынке действительно сейчас достаточно большое. Однако значительную долю составляет неликвид. Это старые дачи для сезонного проживания, в не самых интересных СНТ, с неидеальным подъездом, негазифицированные, с сезонным водопроводом. Конечно, такие объекты существенно менее интересны для покупателей, чем дачи в современных поселках, где есть все ресурсы, круглогодичный подъезд, охрана, работающая КПП, а поблизости – вся необходимая инфраструктура, магазины, аптеки, социальные объекты, школы, садики, поликлиники. Плюс рядом находится какой-нибудь населенный пункт, как минимум деревня, а как максимум – город», — рассуждает Ирина Доброхотова.
Поэтому некоторые люди готовы продать старую дачу, чтобы собрать деньги на первоначальный взнос, если нуждаются в улучшении жилищных условий.
«Стоимость ипотеки сейчас высокая, а ее доступность – низкая. Поэтому логично, что люди формируют большой первоначальный взнос за счет собственных средств, в том числе за счет продажи загородных активов – такая тактика является предпочтительной для многих покупателей новостроек. Кроме того, существенный пул продавцов составляют те, у кого дача досталась в наследство и нет желания и ресурсов ее обслуживать.
А еще часть собственников готовы продать свои дачи, особенно если они не являются серьезными активами для семьи, чтобы положить деньги на депозит. Однако нельзя сказать, что какой-то один из этих объемов преобладает, предложение формируется из самых разных кластеров. И, конечно, ликвидные предложения по адекватным ценам уходят очень быстро, так что в экспозиции остаются, как правило, лоты с теми или иными недостатками», — продолжает риелтор.
Получается: предложений на рынке много, а выбрать особо не из чего? Может, лучше обратить свой взор на новые объекты загородной недвижимости? Пусть там не так все хорошо обустроено, как в старых дачных поселках, и ждать пока вырастут молодые деревца на участке придется не один год, зато с комфортом и городскими удобствами в новых коттеджных поселках полный порядок. Однако по словам экспертов, кто с трудом накопил на старую дачу в СНТ, вряд ли потянет новый коттедж в элитном поселке. Эти два сегмента покупателей, как параллельные прямые из школьного учебника по геометрии, практически никогда не пересекаются.
«Покупателю, который имеет бюджет в несколько миллионов или даже десятков миллионов рублей, дача в СНТ для сезонного проживания будет неинтересна. С другой стороны, сейчас есть современные СНТ, которые являются вполне неплохой альтернативой полноценным коттеджным поселкам, там люди живут круглый год, но опять-таки все же это немного разные сегменты. Поэтому здесь нужно говорить о разных целевых аудиториях», — рассуждает Ирина Доброхотова.
С ней полностью согласен и Федор Мезенцев, по его словам, мало иметь деньги на дорогую покупку, нужно еще достаточно зарабатывать, чтобы иметь возможность оплачивать весь этот недешевый сервис, который может предоставить своим жителям коттеджный поселок бизнес-класса.
«Если в СНТ средний размер членских взносов, за счет которых функционирует поселок, составляет около 5 тысяч в год, то в КП плата за ЖКХ составляет от 10 тысяч рублей в месяц и выше. Так что сколько бы новых коттеджей в Подмосковье сейчас ни строили, на уровень цен на старые дачи это не повлияет. Покупатели у этих объектов абсолютно разные», — говорит эксперт.
