Аналитики исследовали региональные первичные рынки жилья и выявили среди них субъекты Федерации, где сочетание низкого объема строительства, высокого уровня средних зарплат и рыночной динамики последних лет создает предпосылки для будущего скачка цен на новостройки. Какие регионы вошли в топ самых привлекательных для частных инвестиций?
Как рассказала «МК» генеральный директор Key Capital Ольга Гусева, завершившееся исследование было основано на гипотезе о цикличности рынка и влиянии ряда факторов на динамику цен. Предполагалось, что наиболее вероятный и быстрый рост цен на жилье ожидается в регионах, где сочетаются следующие тенденции: низкий объем текущего строительства, высокая доля населения с заработной платой выше 100 тыс. руб. заметный рост цен в 2023 году, последующее замедление или снижение цен в 2024 году, а также сокращение предложения новостроек за последние шесть месяцев, предшествующие апрелю 2025 года. Для анализа были использованы данные по этим пяти показателям. Сначала были составлены отдельные списки регионов-лидеров по каждому показателю. Затем, регионы были проранжированы по всем пяти показателям, причем показателям «доля высоких зарплат» и «объем строительства на 1000 жителей» был присвоен больший «вес», чем остальным показателям. Регионы с наименьшей взвешенной суммой рангов были определены как наиболее перспективные для инвестиций.
Результаты исследования показали, что регионов с «идеальным» сочетанием всех рассматриваемых факторов, указывающих на однозначный потенциал роста цен на новостройки, не выявлено. Это подтверждает сложность и неоднородность российского рынка недвижимости. Тем не менее, ряд регионов демонстрирует наиболее благоприятное сочетание тенденций, что делает их привлекательными для инвестиций. В топ вошли регионы с различными комбинациями факторов, среди которых наблюдается как высокая доля населения с большими зарплатами, так и низкий объем строительства, что может свидетельствовать о наличии отложенного спроса. Также в топ вошли регионы, где наблюдалось значительное замедление роста цен в 2024 году после бурного роста в 2023, что может указывать на потенциал для восстановления роста в будущем.
«Согласно результатам анализа, наиболее перспективными для инвестиций выглядят Республика Коми, Омская область, Орловская область, Красноярский край, Рязанская область, Брянская область, Вологодская область, Кемеровская область, Республика Бурятия и Санкт-Петербург», – отметила эксперт.
Так, в Республике Коми отмечены относительно высокие зарплаты (21% населения с доходом выше 100 тыс. руб.), низкий объем строительства (316 кв.м. на 1000 жителей), умеренное снижение предложения (-13%), а также значительное замедление роста цен в 2024 году (-19%) после роста на 25% в 2023.
Омская область характеризуется более низкими зарплатами (7%), но также низким объемом строительства (480 кв.м. на 1000 жителей). Снижение предложения незначительное (4%), а замедление роста цен составило -18% после роста на 36% в 2023 году.
В Орловской области зарплаты ниже среднего (4%), объем строительства выше, чем у лидеров (558 кв.м. на 1000 жителей), но при этом наблюдается одно из самых больших снижений предложения (-28%) и заметное замедление роста цен (-19% после 24% роста в 2023).
Красноярский край, наоборот, демонстрирует высокие зарплаты (23%) и средний уровень строительства (524 кв.м. на 1000 жителей). Снижение предложения небольшое (-9%), а вот динамика цен отличается от других регионов топа: в 2024 году цены продолжили расти на 9% после роста на 41% в 2023.
В Рязанской области зарплаты относительно невысокие (6%), строительство на среднем уровне (559 кв.м. на 1000 жителей), снижение предложения умеренное (-12%), а замедление роста цен значительное (-21% после 28% роста в 2023).
«Наше исследование фокусируется на долгосрочных факторах, влияющих на цены на новостройки, – отметила Гусева. Поэтому, по ее мнению, вполне возможно, что в ближайшие месяцы в выделенных регионах может продолжаться замедление роста цен или даже их снижение под влиянием текущей рыночной конъюнктуры. Однако, даже в этом случае, общие тенденции местных рынков, ситуация со спросом и предложением, а также уровень доходов населения говорят о том, что именно в этих регионах мы ожидаем наиболее быстрого восстановления или ускорения роста цен в перспективе. Сочетание таких факторов, как низкий объем строительства на тысячу жителей, высокая доля населения с зарплатами выше 100 тыс. руб., а также существенная коррекция цен после периода бурного роста, создает базу для будущего повышения стоимости жилья.
«Конечно, инвестиции в недвижимость всегда связаны с определенными рисками. И перед принятием решений необходимо проводить тщательный анализ конкретных проектов и локальных особенностей рынка. Тем не менее, наше исследование позволяет выделить регионы, которые заслуживают пристального внимания инвесторов, ориентированных на долгосрочную перспективу», – заключила эксперт.
