«МК» изучил современный рынок аренды в России и выяснил, что одномоментно в Москве сдаются до 25 тысяч квартир; с каждым годом у арендаторов растут требования к ремонту и бытовой технике; большинство собственников не допускают «простоя» недвижимости.
В кризис цены падают, но ненадолго
— «Профессиональных» рантье (им принадлежит не менее трех объектов) на рынке немного – 12-14%. Для остальных сдача жилья в аренду — не более чем дополнительный доход, — говорит учредитель и CEO премии Urban Ольга Хасанова. — Обычно в аренду сдается жилье, которое изначально покупалось для этой цели, или, если угодно, «лишние» квартиры (подаренные и доставшиеся по наследству).
— В квартире, доставшейся мне от отца, я не жила ни дня. В 2005 году папа купил по дешевке «двушку» на Каширском шоссе, вместе со старой мебелью, и скоропостижно скончался от инсульта через месяц. Мы с мамой посоветовались и решили, что будем эту квартиру сдавать. Вот и сдаем до сих пор, — рассказывает 50-летняя москвичка Вика, сотрудница транспортной компании.
За двадцать лет поменялось четыре семьи жильцов. Каждые последующие арендаторы, так уж случилось, жили всё дольше Первые продержались три года, вторые – пять, третьи – десять. Четвертый арендатор поселился в 2023 году. Интересно, побьет ли рекорд?
— Фактически передо мной прошло несколько поколений арендаторов. Мне есть с чем сравнить, как было и как стало. И люди, и подход к аренде в начале 21-го века и сейчас сильно отличаются, — делится Вика.
Первым жильцом стала юная выпускница Бауманки Яна. На дворе стоял март, девушка готовилась к сдаче госэкзаменов и защите диплома. Вика с Яной познакомились прямо на улице – студентка читала конспекты на лавочке, а будущая арендодательница подсела к ней с тяжелыми сумками из магазина.
Яна рассказала, что всю учебу прожила в общежитии. Пожаловалась, что намаялась с шумными соседями. И вот, наконец, на последнем курсе устроилась на работу, подкопила денег и готова снять жилье.
В тот же день студентка переехала на новое место жительства. Конфликтов с хозяйкой у нее никогда не возникало. А вскоре Яна вышла замуж. Вике она сначала ничего про изменение семейного статуса не говорила – боялась, что та поднимет цену. Хотя оплата, как утверждает Вика, была и так ниже средней на тот момент — 10 тысяч рублей в месяц.
— В день, когда Вика приходила за оплатой, Яна прятала вещи мужа в дальний угол, а сам он шел «погулять» час-другой, чтобы со мной не встречаться. В общем, конспирация у них была на высшем уровне, я не замечала присутствия мужчины в доме. Это уже потом Яна призналась мне в своих хитрых маневрах, когда они переезжали в другое жилье. А почему решили переехать? Я решила впервые за все время поднять оплату — до 15 тысяч. Но молодые принципиально отказались, — вспоминает Вика.
После Яны в квартире поселились 40-летние Виталик с Верой из Липецка, где они долго проработали на крупном комбинате. В Москве Виталик возглавил филиал компании. Офис находился в двух автобусных остановках от Викиной квартиры – для столицы редкое везение.
Супруги согласились на 20 тысяч, заплатили за три месяца вперед, но потребовали установить стиральную машину и поменять холодильник. Яна-то по общаговской привычке стирала вещи руками, пользовалась стареньким «Саратовом» и даже не заикалась про новую технику.
Вскоре наступил кризис 2008 года, и рынок аренды закачался. Россияне стали разъезжаться из Москвы по родным регионам. Студенты, прежде снимавшие жилье в одиночку или по двое, начали «уплотняться».
На столичный рынок вышли тысячи новых предложений. Квартиры, подобные Викиной, с трудом сдавались за 18 тысяч, на что недвусмысленно намекнули липчане. Вика согласилась на время снизить цену, но с условием: с Нового года ждите прибавку к оплате.
— Мои жильцы совсем не бедствовали – наоборот, в кризис доходы у них даже выросли. Они поехали на три недели в отпуск на Адриатику, о которой я в те времена и мечтать не могла, — вспоминает Вика. – Не подумайте, я не завидовала. Потом я и сама стала ездить в Италию, Хорватию. Но на тот момент оплата за аренду не играла для моих жильцов никакой роли, чисто принцип. А мне нужны были деньги на лечение мамы, о чем я им постоянно напоминала.
Кризис закончился, и хозяйка квартиры каждые полгода стала поднимать стоимость на две-три тысячи рублей. Арендаторы вроде бы не возражали, но отношения постепенно стали портиться. После очередной встречи, когда Вера молча отдала деньги за квартиру, Вика запаниковала, что потеряет надежных жильцов – чистоплотных и вносящих плату строго по графику. Так в конце концов и вышло – впрочем, отнюдь не из-за жадности хозяйки. Липчане изначально планировали купить собственное жилье в столице. В 2012-м супруги получили ключи от квартиры в новостройке, сделали в ней ремонт и съехали в начале 2013-го.
Произошло это неожиданно для Вики – арендаторы просто уведомили ее, что через неделю покидают жилье. Ни устных, ни письменных договоренностей на этот счет не было – и хозяйке ничего не оставалось, как смириться с ситуацией и подыскивать новых квартирантов.
Арендаторы дорогого жилья жертвуют площадью
— Большинство собственников квартиры, в которой никто не проживает, не допускают простоя недвижимости, — говорит основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Пустующая квартира становится финансовой нагрузкой: даже в отсутствие арендаторов необходимо оплачивать коммунальные услуги, а само помещение постепенно стареет. Поэтому сдача недвижимости в аренду считается рациональным решением: не только покрывает текущие расходы, но и генерирует пассивный доход.
— В последние годы мы редко видели резкое снижение стоимости аренды. Обычно это происходило во время серьезных мировых кризисов, как, например, в 2008 году, и ковидных ограничений в 2020-м. В такие моменты арендная ставка резко падала. В остальное время арендаторы и собственники быстро приспосабливались к высоким ценам, — говорит управляющий партнер Penny Lane Realty Андрей Садо.
Сейчас заметный рост спроса на долгосрочную аренду связан не только с окончанием программы льготной ипотеки. Большую роль играет и повышение ключевой ставки Центрального банка, подчеркивает эксперт. В результате потенциальные покупатели как вторичного жилья, так и новостроек решили отложить решение о покупке до стабилизации условий ипотечного кредитования. А оно произойдет не раньше снижения ключевой ставки хотя бы до 16%.
— Для снижения арендных ставок в масштабах страны или отдельного города нужен выход на витрину большой массы доступного жилья. Но в нынешней социально-экономической реальности это невозможно, — полагает Ольга Хасанова. — Вместе с тем локальное снижение цен вполне возможно – например, если в каком-нибудь районе обнаружится избыток нового предложения. В этом плане арендный рынок отличается куда большей гибкостью, чем рынок первичных продаж.
Цены, разумеется, выросли не только в массовом сегменте. По данным «Intermark Аренда» за первый квартал года, разрыв между ожиданиями потенциальных клиентов и собственников элитных квартир составляет 60%, или 180 тысяч рублей в месяц.
Владельцы дорогого жилья в столице выставляют предложения со средним бюджетом в 472 тысячи рублей в месяц. Однако арендаторы не спешат платить почти полмиллиона и снимают элитные квартиры по средней цене за 294 тысячи. Однако, как правило, съемщикам жилья приходится жертвовать площадью.
Средний запрашиваемый размер жилья на высокобюджетном рынке аренды столицы по итогам первых трех месяцев составил 111 квадратных метров. Эксперты утверждают, что такого минимализма на рынке элитной аренды еще не было. Прежде квартиросъемщики хотели жить на площади хотя бы в 130 «квадратов».
— На разогретом осенью спросе цены к весне в предложении выросли стремительнее, чем цены реальных сделок, — рассказывает генеральный директор компании Елена Куликова. Еще один фактор, способствующий столь заметной разнице между стоимостью спроса и предложения, — сезонный. Мало кто из семейных арендаторов ищет жилье в середине весны. Горячее время– лето и начало сентября.
… А наша героиня Виктория после отъезда супругов из Липецка впала в депрессию. Ее квартира требовала ремонта, смены мебели — в 2013 году желающих въехать в «бабушкино» жилье практически не осталось. Разве что за невеликие деньги, гораздо ниже рыночной стоимости – но в этом Вика не видела смысла.
— Я давала объявления в социальных сетях, агитировала среди друзей. Но снимать мою квартиру никто, кроме нищебродов, не хотел, — сетует женщина.
Пришлось взять кредит, выбросить старые шкафы и диваны, переклеить обои, поменять плитку, купить мебель в «Икее», установить посудомоечную машину – и квартира заиграла новыми красками. Хозяйка назначила месячную стоимость в 35 тысяч рублей плюс коммуналка – и вскоре нашлись новые жильцы, семейная пара из Хабаровска с взрослой дочерью, которая вскоре уехала за границу.
— В этот раз я решила заключить договор и взять залог, — говорит Вика. – Нашла образец документа в Интернете, распечатала и скрепила с квартирантами подписями.
Хабаровчане прожили добрый десяток лет. В отличие от предыдущих жильцов платили не наличными, а переводили деньги на банковскую карту. С одной стороны – удобно, но с другой – Вика перестала посещать квартиру, перестав контролировать ее состояние. В пандемию коронавируса у хабаровчан начались проблемы на работе, потом дочь вернулась из-за рубежа. В 2023 году семья отправилась обратно на Дальний Восток, оставив после себя плесень на стенах, неисправную бытовую технику и поломанные диван с комодом.
К потерям Вика отнеслась философски, даже вернула квартирантам залог. Но новых жильцов решила искать с помощью риелторского агентства. Попытка оказалась успешной. Теперь в квартире живет вдовец из Санкт-Петербурга, который вот-вот станет ее мужем.
Недвижимость должна окупать расходы на себя
— Доля владельцев, имеющих одну или несколько свободных квартир, но не сдающих их в аренду, остается незначительной. Как правило, это люди, которые либо не нуждаются в дополнительном доходе, либо испытывают психологические барьеры: например, не готовы предоставить жилье посторонним, предпочитая сохранить его исключительно для членов семьи. Однако даже такие случаи не отменяют базового принципа: недвижимость должна как минимум окупать свои расходы — будь то ипотека, коммунальные платежи или затраты на покупку, — продолжает Ирина Доброхотова.
Тем не менее на фоне высоких процентов по ипотеке и роста цен на недвижимость покупка квартир для последующей сдачи в аренду стала менее привлекательной инвестицией, рассказывает директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков:
— После заключения договора долевого участника клиенту необходимо ждать 2-3 года, когда достроится его дом. Далее еще минимум полгода уйдет на ремонт, на который тоже нужны средства. Предугадать, какими будут ключевая ставка Центробанка и арендные ставки, сложно. Поэтому если сейчас и покупаются квартиры, то либо с целью сохранения денег, либо в качестве актива для своих детей.
— Точных цифр о количестве московских, а тем более российских квартир, сдаваемых в аренду, нет. Но анализ предложений дает основания полагать, что одномоментно на рынке столицы в среднем размещены предложения о сдаче 20-25 тысяч квартир, — говорит президент Региональной ассоциации оценщиков, профессор Московского государственного строительного университета Кирилл Кулаков.
При определенном уровне дохода и накоплений инвестиции в жилую недвижимость действительно выгодны. Срок окупаемости при сдаче в долгосрочную аренду составляет больше 10 лет. При этом недвижимость растет в цене как минимум в темпах инфляции, а в некоторые периоды, как, например, в последние пять лет, показала удвоение стоимости.
— Для уже сформировавшегося арендного рынка новые возможности открыла льготная ипотека. По данным Счетной палаты, в России почти 115 тысяч заемщиков, у которых есть как минимум две льготные ипотеки. Очевидно, что большая часть этого жилья какое-то время будет сдаваться в аренду, — добавляет Кирилл Кулаков. — Завершение программы льготной ипотеки существенно взвинтила цены на аренду. Возможно, что семьи, которые покупали квартиру детям, решат на какое-то время сдавать дополнительное жилье. Но в целом объем предложений на рынке аренды существенно не вырос.
Нет оснований полагать, что цены на аренду в ближайшее время упадут. Всегда наблюдаются сезонные колебания, но спрос неизменно высок. При недоступности ипотечных кредитов единственным способом обрести полноценное жилье остается долгосрочная аренда. Так что рантье сохранят свои доходы, утверждает Кирилл Кулаков.
