+
A
—
Банкам запретили завышать ставки по комбо-ипотеке до 100%
Центробанк ужесточил регулирование ипотечного рынка. С 1 апреля в целях защиты заемщиков от чрезмерных переплат ЦБ ограничил полную стоимость кредита (ПСК) по ипотеке и ввел надзорный стандарт, призванный пресекать недобросовестные банковские практики и схемы, которые в том числе касались комбо-ипотеки. Что эти изменения будут означать для заемщиков?
С 2022 года в РФ действует закон, по которому ставки по ипотечным программам банков не могут более чем на треть превышать значение полной стоимости кредита (ПСК), которую ежеквартально определяет ЦБ. В расчет этого показателя включается не только само тело долга и начисленные по нему проценты, но и всевозможные дополнительные траты по кредиту, например банковские комиссии и страховки.
«Механизм установления «потолка» полной стоимости ипотечных кредитов перекочевал в ипотеку из сегмента потребительского кредитования и был направлен на защиту заемщиков от необоснованного завышения ставок, навязанных комиссий и дополнительных платежей», — пояснили «МК» в Аналитическом центре (АЦ) ДОМ.РФ. По мнению его экспертов, инструмент эффективно работает в период макроэкономической стабильности, но отличается высокой инерционностью — показатель ПСК рассчитывается на основании фактически выданных кредитов за предыдущие кварталы.
По мнению аналитиков, осенью 2024 года, в период резкого роста ставок, существовавший «потолок», сформированный на основе среднерыночных ставок за II квартал, фактически сделал выдачу рыночной ипотеки для банков убыточной. Чтобы избежать остановки кредитования, Банк России ввел временный мораторий на установление верхней границы ставок до 31 марта 2025-го.
Банки достаточно быстро адаптировались к ужесточившимся условиям денежно-кредитной политики. В конце прошлого года в России стала популярна комбо-ипотека, когда часть ссуды на жилье оформляется как льготная, например, по программе семейной ипотеки, а остаток выдается в виде кредита по рыночной стоимости. Но нередко рыночные ссуды выдавались заемщикам по крайне завышенным ставкам — вплоть до 100%. Против таких недобросовестных практик активно выступали ЦБ и Минфин.
В начале 2025 г. рыночные условия начали стабилизироваться, а стоимость фондирования для кредиторов — снижаться. Ряд крупных банков отреагировали на это снижением ставок по рыночным ипотечным продуктам. Так, с 1 апреля снизил ставки по рыночной ипотеке на 1,5–2,5 п.п. в зависимости от программы крупнейший банк страны. В этот же день на 1,1–1,6 п.п. уменьшил ставки по рыночной ипотеке и второй по стоимости активов госбанк. «С учетом понижательной фазы рынка новый «потолок» ПСК будет выше уровня фактических ставок предложения и не будет выступать ограничителем выдачи ипотеки», — уверены в АЦ.
На текущий момент ПСК для топ-10 банков составляет около 29–30%. Учитывая, что банки не смогут предлагать теперь выше этих значений на треть, ставки могут доходить только до 40%. Можно с уверенностью сказать, что ипотеки под 100% годовых в России больше не будет.
Как рассказала «МК» руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова, из-за вступления в силу ограничений для заемщиков, оформляющих комбо-ипотеку, средняя полная стоимость такого кредита с 1 апреля должна стать ниже. Однако заемщикам следует быть готовыми к тому, что из-за высоких ставок по рыночной ипотеке их ежемесячный платеж будет выше, чем если бы они оформляли просто льготную ипотеку.
«Одновременно банки будут ограничены и в повышении ставок по рыночной ипотеке. Однако в краткосрочной перспективе она не станет ощутимо доступнее для рядовых заемщиков», — считает Солдатенкова. По ее оценке, предпосылок для существенного снижения ставок пока нет из-за высокой ключевой ставки ЦБ и действующих для банков макропруденциальных требований, перечень которых пополнился лимитами (право вводить их регулятор получил с 1 апреля). «При этом дополнительным фактором защиты заемщиков от чрезмерных переплат, наряду с ограничением ПСК, станет надзорный стандарт, вступивший в силу с 1 апреля. Он призван пресекать схемы, обозначенные в ипотечном стандарте, а часть из них как раз и касалась комбо-ипотеки и других совместных с застройщиками «схем», — добавила аналитик.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №29499 от 8 апреля 2025
Заголовок в газете:
ЦБ защитил заемщиков от переплат
