+
A
—
Рыночная ипотека стала для граждан «долговой кабалой» на всю жизнь
Из-за запредельной ключевой ставки ЦБ, которая уже полгода держится на аномально высоком уровне в 21%, рыночная ипотека по сути стала для граждан долговой кабалой на всю жизнь. Судите сами: переплата по рыночным ипотечным ссудам, которые сегодня выдаются в среднем под 28%, за 30 лет с первым взносом 20% составляет 640%! То есть, приобретая одну квартиру, заемщик, по сути, заплатит за восемь. Есть ли альтернативы этому грабежу средь бела дня у тех, кто устал жить на чемоданах?
Как сообщила генеральный директор Key Capital Ольга Гусева, которая предоставила «МК» выше указанные расчеты, средняя стоимость квартиры в новостройке комфорт-класса в «старой» Москве составляет 15,4 млн руб. за 45,2 кв. м. Ежемесячный взнос по рыночной ипотеке за такое типовое первичное жилье равен 287,5 тыс. руб. Чтобы выполнить норматив (использование не более 50% официального дохода на погашение кредита), потенциальный заемщик должен зарабатывать не менее 575 тыс. руб. в месяц. Таких клиентов в столице немало. Но все же недостаточно, чтобы они принципиально повлияли на конъюнктуру рынка.
«В текущих условиях рыночную ипотеку «в чистом виде» практически никто не оформляет», – признал основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. С его слов, сегодня покупатели квартир берут подобные кредиты только на остаток суммы. Например, при альтернативных сделках или в рамках комбинированных займов. Последние представляют собой возможность на рыночных условиях оплатить недостающую сумму при оформлении льготного (семейного) кредита в случае достижения лимита госсубсидирования (в Москве – 12 млн руб). «Нельзя сказать, что рыночная ипотека как самостоятельный инструмент умерла, но она, очевидно, погрузилась в анабиоз до значительного смягчения денежно-кредитной политики Центробанка», – добавил девелопер.
Главной альтернативой рыночным кредитам сегодня является семейная ипотека под 6% годовых. Правда, она доступна не для всех. С учетом комбинирования переплата за квартиру стоимостью 15,4 млн руб. составит 172,7%, ежемесячный взнос – 121,1 тыс. руб. Это также большая сумма, причем сформированная в основном из-за рыночной доплаты за 3,4 млн руб. сверх субсидирования. Но все-таки немало московских домохозяйств с детьми до 6 лет могут позволить себе такой вариант. Это служит драйвером спроса. Однако де-факто переплата и взнос выше. Поскольку банки сегодня устанавливают дополнительные комиссии на семейную ипотеку в размере 5-7%. Это связано с тем, что власти не полностью компенсируют финансовым организациям разницу между ключевой и рыночной ставками. На днях два крупнейших в стране госбанка приняли решение об отмене подобных комиссий. Но вместе с тем они намерены ужесточить требования к заемщикам. Таким образом, доступность жилья по-прежнему остается на низком уровне.
– Ипотека – традиционно дорогой инструмент, – считает Гусева. – Даже при льготной ставке переплата составляет не менее 40% из-за большого срока кредитов и высокой стоимости квартир. Тем не менее, жилищные займы помогают приобрести жилье без длительного периода накоплений. Однако сейчас из-за рекордной ключевой ставки переплата достигла критического уровня.
За последние полтора года огромную популярность приобрели рассрочки. Этот инструмент доступен каждому и даже не влияет на кредитную историю. Их доля на рынке новостроек «старой» Москвы с начала 2024 года, по оценке профильных аналитиков, выросла с 10% до 35%.
«Думаю, рассрочки закрепятся в качестве одного из самых популярных маркетинговых инструментов и после снижения ключевой ставки, – заявил «МК» генеральный директор Optima Development Давид Худоян. По его словам, правительство РФ думает над разработкой правовой базы, которая позволит упростить выдачу рассрочек в уже готовых домах. Но сегодня многие застройщики отказываются из-за подобной практики из-за риска длительных судебных тяжб с обанкротившимися заемщиками, на которых оформлено право собственности, а не залог.
«За последние полтора года доля рассрочек на первичном рынке Москвы выросла в четыре раза – с 10% до 40%. Наверное, после смягчения денежно-кредитной политики ЦБ показательно немного сократится, но вряд ли просядет ниже 20-25%. Особенной популярностью данный инструмент продаж пользуется в премиальном и элитном сегментах», сообщил Худоян. По его прогнозу, также на рынке сохранится значимая роль трейд-ин, так как многие россияне стремятся обменять квартиры в «старом фонде» на современное ликвидное жилье.
Как полагает Ольга Гусева, рассрочка сегодня несет значительные риски для девелоперов, поэтому правовые проблемы необходимо дорабатывать на законодательном уровне. Иначе ав ближайшем будущем можно столкнуться с валом расторжений, сложностей с получением денег от дольщика и прочими проблемами. «Текущая ситуация на рынке ипотеки должна заставить власти задуматься над диверсификацией жилищной политики», – подчеркнула эксперт. По ее мнению, на текущий момент целесообразно шире распространять механизмы лизинга, наемного жилья, служебных квартир, ссудо-сберегательных касс, специальных ипотечных вкладов. «Кроме того, стоит подумать над возрождением кооперативного движения, которое было бы не конкурентом девелоперскому бизнесу, а альтернативой для россиян с невысокими доходами и накоплениями», – заключила Гусева.
