+
A
—
В Москве все больше инвесторов покупают помещения для сдачи в аренду
В I квартале 2025 года на офисном рынке Москвы произошли важные изменения: упали темпы ввода новых бизнес-центров, изменилась структура спроса, замедлился рост средней арендной ставки, усилился контраст вакансий в разных локациях мегаполиса. Какие другие перемены вероятны в ближайшее время?
Как сообщила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова, в I квартале 2025 года на столичном офисном рынке Москвы ввели в эксплуатацию всего одно офисное здание в районе станции метро «Таганская» — объект класса В+ на 4 тыс. кв.м офисов построен под собственное размещение. Это менее 1% от общего прогнозируемого объема ввода в 2025 году.
«Мы наблюдаем интересный контраст — в сложившихся деловых субрынках вакансия приближается к 0%, в наиболее востребованных зданиях растет лист ожидания. При этом в более удаленных от центра города локациях увеличивается объем свободного предложения», — отметила эксперт. По ее оценке, сейчас доля свободных площадей класса А в Центральном деловом районе (внутри Садового кольца. — «МК») составляет 1,2%, в «Москва-Сити» — 1,5%, в Ленинградском коридоре — 3,1%. Зато за пределами МКАД доля вакантных площадей остается на высоком уровне и составляет 18,4% за счет четырех зданий с вакансией более 10 тыс. кв.м.
После рекордного 2024 года на рынке по-прежнему фиксируется повышенный спрос — качественные офисные помещения в наиболее востребованных районах могут уйти с рынка за несколько дней. «Появляется все больше закрытых в ротацию опций — собственники готовы рассматривать замену текущих арендаторов на новых, готовых платить аренду по более высокой ставке. При этом в некоторых более удаленных локациях увеличивается вакантное предложение, что влияет на индикаторы в целом по Москве», — добавила Белова.
Так, доля свободных площадей в офисах класса А по итогам марта 2025 года составила 6,1%, что на 4,2 п.п. ниже результата на конец I квартала 2024 года. По офисам класса В+ доля свободных площадей зафиксировалась на уровне 4,4%, что на 0,5 п.п. выше квартал к кварталу.
Несмотря на этот тренд, офисный сегмент недвижимости по-прежнему выглядит привлекательно для инвестиций. Как отметил партнер Ricci Дмитрий Жидков, в январе–марте в столице объем сделок с офисной недвижимостью составил 294 тыс. кв.м. Как подчеркнули аналитики консалтинговой компании Nikoliers, структура спроса изменилась: стабильно растет количество инвесторов, покупающих площади в бизнес-центрах для дальнейшей их сдачи в аренду. В первом квартале 2025 года доля таких покупок увеличилась почти втрое, до 44% (см. график). «Многие компании сейчас отказываются от переезда, часть же из них в условиях высокой ставки аренды и низкой вакансии рассматривают покупку офиса как инвестицию», — заметил Жидков.
С начала года темпы продаж в нарезку остаются на высоком уровне. По оценке CORE.XP, доля сделок с офисами площадью от 50 до 300 кв.м по итогам I квартала 2025 года достигла 75% от общего объема купли-продажи. Понятное дело, что маржинальность сделок по приобретению небольших блоков будет зависеть от качества управления. Поэтому застройщики, специализирующиеся на офисной недвижимости, передают объекты своим управляющим компаниям, а девелоперы, для которых офисное направление не является основным, стараются привлекать внешние УК.
Фото: Иван Скрипалев
В начале весны выросла популярность офисов в составе жилых комплексов. Если ранее полноформатные бизнес-центры в составе жилых или многофункциональных комплексов создавались в основном в кластере «Москва-Сити», то в этом году география таких проектов существенно расширилась. По оценке директора по консалтингу и развитию компании Key Capital Эвелины Ишметовой, на текущий момент бизнес-центры в составе крупных жилых комплексов возводятся на территории восьми районов старой Москвы (Аэропорт, Беговой, Даниловский, Марьина Роща, Покровское-Стрешнево, Пресненский, Раменки, Филевский Парк). Среди них три проекта относятся к бизнес-классу, четыре — к премиум-классу, один — к элитному сегменту.
Профильные аналитики выделили еще одну примечательную тенденцию: с января по апрель 2025 года ставки в московских бизнес-центрах класса А выросли всего на 2%, до 31,8 тыс. руб. за 1 кв.м в год, в классе В — на 3%, до 23,4 тыс. руб. за 1 кв.м в год. Для сравнения: в 2024 году динамика была гораздо выше — на уровне 12–14%. «Замедление роста средней арендной ставки продиктовано неравномерной структурой доступного для аренды предложения», — пояснил замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. По его прогнозу, к концу 2024-го средняя арендная ставка офисной недвижимости Москвы вырастет только на 8% год к году, до 28,3 тыс. руб. за 1 кв.м в год.
По мнению Беловой, суммарно по итогам 2025 года в Москве введут в эксплуатацию 873 тыс. кв.м офисов (+54% г/г), что станет рекордным показателем с 2015 года (см. график), когда на столичном офисном рынке было введено в эксплуатацию 992 тыс. кв.м офисных площадей. При этом из-за возможного переноса планов по вводу ряда проектов высока вероятность корректировки данного прогноза.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №29514 от 29 апреля 2025
Заголовок в газете:
На офисном рынке изменилась структура спроса
