В апреле, несмотря на невысокий спрос и низкие продажи, новостройки на основных региональных рынках России продолжили дорожать. Наиболее значительный скачок средней стоимости одного «квадрата» зафиксирован в Уфе, Челябинске и Новосибирске. По оценке экспертов, девелоперы стимулируют спрос различного рода вариантами рассрочек, а также реальными скидками, а не номинальными, которые были до этого. В некоторых городах отмечается ценовая гонка между застройщиками, когда демпингуют.
Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев среди основных трендов на национальном первичном рынке жилья отметил высокую долю семейной ипотеки, рассрочек и покупок за наличные. А вот рыночная ипотека при покупке новостроек почти полностью отсутствует из-за высоких ставок. «Началось сокращение нового предложения, поскольку девелоперы более осторожно заходят в новые проекты на фоне ограниченного спроса. Преобладание семейной ипотеки увеличило спрос в сегменте квартир от двух комнат и более, а интерес к студиям продолжает сокращаться. Основной спрос сейчас на квартиры площадью 50 кв. м., которую покупают по семейной ипотеке после продажи имеющейся недвижимости», — сообщил «МК» аналитик.
Девелоперы, по его мнению, подогревают спрос различного рода вариантами рассрочек, а также реальными скидками, а не номинальными, которые были до этого. В некоторых городах отмечается ценовая гонка между застройщиками, когда реально демпингуют. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья за апрель в целом по России выросла на более чем на 2%, максимальный рост среди городов-миллионников при этом отмечен в Челябинске (+2,8%), Новосибирске (+2,3%), Самаре (+2,1%), Омске (+2%) и Казани (+1,3%). В Санкт-Петербурге за прошедший месяц средняя стоимость снизилась на 1,6%, в Волгограде на 0,8%, в Ростове-на-Дону на 0,5%. В Москве рост составил 0,2%. «Ускорение роста цен, скорее всего, связано как с перспективами сокращения объема доступного предложения, так и дополнительными затратами девелоперов при продажа по льготным ипотечным программам», — добавил «МК» господин Зайцев.
По расчетам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, в середине апреля средняя стоимость первичной недвижимости на 18 ключевых региональных рынках РФ (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) составила 187,1 тыс. руб. за 1 кв. м. По сравнению с мартом показатель вырос на 1,2%. Эксперт отметил ускорение прироста средней стоимости одного «квадрата», который в феврале оценивался в 0,7%, в марте — в 0,9%. В течение второго месяца весны, по данным аналитика, сильнее всего подорожали новостройки в Уфе (+ 5,5% до 176,0 тыс. руб. за 1 кв. м., а самое значительное снижение зафиксировано в Волгограде (- 2,7%, до 138,3 тыс. руб. за 1 кв. м.). В Москве один «квадрат» в новостройках сейчас предлагаются в среднем по цене 403,1 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — за 274,9 тыс. руб. К марту значения выросли на 1,8% и 2,2%, соответственно.
Как пояснил Попов, ценники растут не только из-за растущей себестоимости строительства и затрат девелоперов на обслуживание займов, но и благодаря изменению структуры предложения: сокращается как число новых проектов, так и лотов, которые девелоперы выводят в реализацию в начатых корпусах. Помимо этого, в экспозиции накапливаются более дорогие лоты в высокой стадии готовности. А спрос концентрируется на недорогих проектах: крупные пулы квартир по ценам ниже рынка быстро находят покупателей и не успевают влиять на среднюю стоимость предложения. Причем, по его оценке, реальная стоимость продажи новостроек может отличаться от цены экспонирования.
Алексей Попов ожидает, что в ближайшее время рост номинальных цен на рынке новостроек продолжится на уровне 1–1,5% в месяц, а разрыв между ними и стоимостью реализации будет становиться все более ощутимым. По его мнению, во втором квартале сохранится и тренд на снижение предложения: за апрель-июнь объем экспозиции может потерять 10%.
По прогнозу господина Зайцева, в первой половине мая традиционно будет низкая покупательская активность из-за большого количества праздничных дней. Поэтому спрос будет еще ниже, чем отмечалось в первые месяцы этого года. В конце весны – начале лета средние цены на квартиры в крупных городах страны, по его мнению, могут подрасти, но ниже уровня инфляции и по большей части за счет изменения структуры и объема доступного предложения.
На прошлой неделе многие профильные аналитики с робкими надеждами ожидали изменения денежно-кредитной политики ЦБ. Однако чуда не произошло: ключевую ставку, от которой напрямую зависят ипотечные рыночные ставки и, соответственно, спрос на рынке новостроек, ЦБ, 25 апреля оставил на прежнем уровне 21,00% годовых. Зато теплый ветерок неожиданно подул из-за бугра. В Кремле завершились переговоры президента РФ Путина и спецпосланника американского президента Уиткоффа по урегулированию конфликта на Украине. Прорыв на них будет иметь последствия и для российского рынка недвижимости.
«За минувшие несколько лет благодаря геополитической напряженности жилая недвижимость в РФ собрала для себя все бонусы. И если геополитическая обстановка скоро улучшится и произойдет хотя бы частичная отмена санкций Запада, недвижимость , в том числе и новостройки, как тихая гавань для бегства от рисков начнет терять свою актуальность», — отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
