По итогам первого квартала 2025 года в Москве выросло число сделок на вторичном рынке жилья. Однако подскочивший спрос обеспечили в основном недорогие сегменты. Качественные готовые квартиры, особенно со свежим ремонтом, разлетаются как горячие пирожки у вокзала. А вот переоцененный бизнес-класс с претензией на элитное жилье висит в экспозиции мертвым грузом и становится главным претендентом на снижение цен, уверены аналитики.
По данным столичного управления Росреестра, на московском рынке готового жилья (введенные в эксплуатацию новостройки и вторичное жилье) в первом квартале 2025 года зафиксировано 33,9 тыс. сделок. Это на 12% больше, чем за аналогичный период 2024-го (30,2 тыс. сделок). «Основная часть переходов прав пришлась на массовый сегмент жилья в границах старой Москвы. Дорогостоящие лоты продаются, но их доля не так существенна», – уточнили в пресс-службе ведомства.
Как рассказал «МК» директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, в минувшем марте объем сделок был такой же, каким был в марте прошлого года – чуть более 12 тыс. договоров купли-продажи. Однако, с его слов, в начале весны обострился дефицит ликвидных лотов: если в январе и феврале число сделок росло за счет продажи авансированных ранее объектов, то сейчас они закончились. И в марте рост остановился. Поэтому из-за дефицита предложения в ближайшее время количество сделок неминуемо уменьшится, – полагает аналитик.
Он отметил еще один интересный тренд – сегодня всего 8,5% покупок проходит с использованием ипотеки. И это альтернативные сделки, когда продается одна квартира и приобретается другая – заемные средства привлекаются для доплаты в размере не более 4 млн руб.
В конце марта на вторичном рынке старой Москвы по итогам I квартала на продажу выставлено 96,57 тыс. лотов. По отношению к результатам IV квартала 2024 г. экспозиция сократилась на 2,7%. «Но на практике мы видим, что работать практически не с чем, предложение не растет, массового притока продавцов на рынок недвижимости нет», – отметил эксперт. По его словам, экспозиция не расширяется, потому что ликвидные объекты – качественные квартиры без недостатков, со свежим ремонтом, в которые можно заселиться сразу после покупки, продаются очень быстро и не успевают накапливаться.
– 80% объектов в московской вторичной экспозиции – это балласт, т.е. объекты, которые не интересны покупателям и подолгу висят в экспозиции, – сообщил Шлома. – Покупатели же нацелены на свежие качественные варианты, которые недавно поступили в продажу. При этом таких квартир очень мало – по нашим наблюдениям, регулярное поступление объектов в базу сократилось на 30% в первом квартале. На вторичном рынке формируется отложенное предложение. Дело в том, что часть продавцов в настоящее время не хотят выставлять свои объекты в продажу – в сегодняшней политической и экономической обстановке многие расценивают ситуацию как переломную и ждут, что скоро что-то может измениться. И это длится последние три месяца – с тех пор, как президент Трамп пришел к власти и, соответственно, начались попытки сближения позиций России и США. Поэтому пауза представляется мне осмысленной – в такой момент лучше подождать и оставить активы в виде недвижимости при себе. Учитывая острый дефицит ликвидных объектов, можно сказать: сегодня рынок продавца, именно от него зависит, состоится сделка или нет.
В первом квартале, по данным Шломы, сильнее всего подорожал 1 «квадрат» в районе Молжаниновский (+1,7% до 229,7). Наиболее заметное снижение средней цены 1 кв.м внутри МКАД зафиксировано в районах Хамовники (–6,4% до 675,6 тыс. руб.), Замоскворечье (–5,5% до 485,3 тыс. руб.) и Тверской (–2,7% до 502,5 тыс. руб.). Сегодня в топ-5 районов старой Москвы по самым низким ценам за 1 кв.м вошли Капотня (202,6 тыс. руб.), Бирюлево Западное (203,8 тыс.), Некрасовка (208,1 тыс.), Бирюлево Восточное (214,9 тыс.) и Южное Бутово (218,6 тыс.).
Текущую ситуацию на московском рынке жилья руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко охарактеризовал как оттепель. По его расчетам, за март средние цены на готовые квартиры в столице прибавили еще 0,4% до 276 тыс. руб. за 1 кв.м. По мнению аналитика, основной спрос сейчас сосредоточен в бюджетом сегменте. Эта хорошо видно в разрезе географии: по итогам I квартала 2025 года в аутсайдерах прироста цен оказались все дорогие и престижные округа – ЦАО, ЗАО и ЮЗАО. К примеру, рядом с метро «Пролетарская» и «Профсоюзная» квартиры подешевели на 1,9%, у «Таганской» – на 1,7%.
Зато в лидерах прироста цен районы старой Москвы за МКАД, а также «народные» Восточный и Северный округа. Так, выше рынка прибавили в стоимости квартиры в Жулебино (+2,9%), Митино (+2,9%).
Вывод эксперта подтверждает и предпочтения покупателей в разрезе типов жилья. Популярностью пользуются, опять же, более доступные панельки и советские кирпичные дома. А цены на готовые новостройки с претензией на бизнес-класс, перешедшие на вторичный рынок, обычно завышены благодаря перегреву первичного рынка. А потому претендентов на дорогой современный монолит-кирпич гораздо меньше.
По прогнозу Сергея Шломы, до конца весны цены на массовом вторичном рынке жилья в Московском регионе будут стабильны. Ни взлетов, ни падений стоимости пока не предвидится. «Пока жилищные кредиты не станут более доступными, подорожания на массовом рынке мы не ожидаем. Но это процесс небыстрый», – заметил эксперт.
— Конечно, в перспективе ключевая ставка ЦБ пойдет на снижение, – говорит Шлома. – Но никакие резкие движения, как это было в 2022 г., сейчас Центробанку не нужны. Главное, о чем он заботится, – чтобы народ не бросился собирать деньги с вкладов и не понес их на покупку товаров, ведь это опять разгонит инфляцию. Соответственно, регулятор будет плавно опускать ключевую ставку. Считаю, что пока доходы по вкладам больше 10% годовых, массового перехода в другие активы, в том числе в недвижимость, не произойдет. 10% – это своеобразная реперная точка, когда вкладчики начинают задумываться о каких-то других способах инвестирования. Но до этого пока еще очень и очень далеко.
По мнению Репченко, сегмент бизнес-класса – главный претендент на снижение цен. «Если в среднем по рынку цены на вторичку в ближайшее время могут сползти на 10%, то в переоцененном бизнес-классе может потребоваться дисконт и до 20–30% и больше. Однако продавцы зачастую морально к этому не готовы, поэтому такое предложение годами и висит в экспозиции», – заключил эксперт.
