В начале весны на московском рынке офисной недвижимости усилился дефицит качественных помещений. В результате стремительно взлетели арендные ставки. Особенно заметно этот новый тренд проявился в бизнес-центрах классов А и Prime, расположенных в центре столицы. Гораздо медленнее увеличивалась стоимость аренды между ТТК и МКАД. С чем связан бум на офисном рынке Москвы?
Как сообщила руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова, с января по март 2025 года запрашиваемые ставки аренды выросли по ряду престижных зданий до 30%. Самые дорогие съемные офисы по-прежнему сдаются в деловом районе Москва-Сити. В классе А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды здесь выросла по сравнению с мартом 2024-го на 35% до 58 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX). В классе В+ этот показатель увеличился на 14% до 47 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX).
В «Ленинградском коридоре» средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по классу А выросла в течение последних 12 месяцев на 21% до 47 тыс. руб./ кв. м в год (без НДС и OPEX). В классе В+ собственники офисов просят сегодня за 1 «квадрат» в среднем 26 тыс. руб. в год (без НДС и OPEX).
В Центральном деловом районе (внутри Садового кольца. – «МК») тоже зафиксирован взлет ставок аренды. Так, по классу А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды увеличилась на 44% по сравнению с мартом 2024 года до 58 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX). В классе В+ этот показатель за год вырос на 13% до 38 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX),
По оценке эксперта, наиболее острая нехватка вакантных площадей наблюдается в ключевых деловых районах столицы. К примеру, в Москва-Сити уровень вакантности равен 1,3%, что на 2,3 п.п. ниже аналогичного показателя на март 2024 года, в «Ленинградском коридоре» — 1,9%, что на 8,1 п.п. ниже относительно марта 2024 года. В Центральном деловом районе доля свободных площадей снизилась до 3,4% (- 3,9 п.п. по сравнению с мартом 2024-го).
В зоне между ТТК и МКАД, на которую из-за дефицита площадок в центре города сегодня приходится основной объем ввода, уровень вакантности составил 6,2%. Это гораздо выше, чем в центральных деловых районах. Поэтому стоимость аренды в этой локации растет гораздо медленнее. За последние 12 месяцев, по оценке Беловой, средние ставки аренды офисов между ТТК и МКАД увеличились незначительно, всего на 3%, до 28,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Из-за более высокой вакансии для большинства собственников помещений ценовые уступки оказываются более предпочтительным вариантом, чем пустующий объект.
«Спрос на офисные помещения стал более сегментированным и осознанным», — сообщила директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская. С ее слов, компании пересмотрели подход к выбору локации и формату пространства. Если раньше ключевым драйвером выступала престижность адреса, сегодня на первый план выходят комфорт, эффективность планировки, гибкость условий аренды и инфраструктура для сотрудников. Особенно заметно вырос интерес арендаторов к качественным офисам вне центра города — в бизнес-парках и многофункциональных кластерах с развитой средой.
Наибольшим спросом, по оценке Малиновской, пользуются гибкие форматы — сервисные офисы и коворкинги, особенно среди малого и среднего бизнеса, а также IT- и проектных команд.
«В сегменте традиционных офисов наиболее востребованы пространства класса А с отделкой и развитой инфраструктурой — арендаторы всё чаще выбирают готовые решения «под ключ», минимизируя затраты на ремонт и ускоряя релокацию», — добавила эксперт.
Одна из ключевых причин острого дефицита качественных площадей — высокая деловая активность в Москве. Именно этот фактор стимулирует спрос со стороны арендаторов и покупателей. Так, по итогам 2024 года объем сделок на офисном рынке Москвы достиг 2,3 млн кв. м, что является абсолютным рекордом. С начала этого года на столичном офисном рынке уже прошли две крупные сделки по продаже зданий целиком. Так, частный банк из топ-10 по размеру активов приобрел здание Центрального телеграфа, на 28 тыс. кв. м офисов, а одна из крупнейших нефтяных компаний РФ выкупила бизнес-центр на Белорусской на 38 тыс. кв. м офисов.
«Последние 10 лет сделки в строящихся зданиях, особенно на ранней стадии строительства, были редкими. Покупатели и арендаторы интересовались исключительно готовым продуктом», — отметила Белова. Сейчас в условиях высокой деловой активности и низкой доли свободных площадей, ситуация, по ее мнению, начинает меняться. Покупатели и арендаторы активно обращают внимание на строящиеся объекты. Сегодня наиболее активными с точки зрения будущей застройки являются «Ленинградский коридор» и Большой Сити, где уже сейчас наблюдается высокая востребованность строящихся и проектируемых офисных проектов.
По оценке руководителя департамента офисной недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Ирины Хорошиловой, проблема дефицита предложения офисов в востребованных локациях в ближайшее время вряд ли решится. Из запланированных на этот год ко вводу офисных площадей более трети приходится на офисы крупных компаний. В строящихся же объектах около двух третей площадей девелоперы, по ее словам, рассчитывают продать, а не сдавать в аренду.
Поэтому надеяться на снижение ставок арендаторам московских офисов не стоит. В этой ситуации для желающих сэкономить на аренде, по сути, остаются два основных варианта. Тем, у кого есть свободные деньги, выгоднее выкупить съемные помещения у собственника. В прошлом году, по оценке Nikoliers, 79% площадей выкупили именно конечные пользователи офисов. Остальным проще переехать поближе к МКАДу, где ставки на качественные офисы существенно ниже.
