Базовым документом, регулирующим реставрационные работы ОКН, является федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов РФ», принятый в 2002 году. В 2022 и 2023 годах в него внесли поправки. А с 15 апреля 2024 года вступили в силу новые изменения в № 73-ФЗ, которые запретили снос зданий, имеющих признаки ОКН, ввели обязательную госэкспертизу перед началом работ, новые требования к реставрационным работам, ужесточили санкции за незаконное вмешательство. 15 января 2025 года Госдума приняла в первом чтении законопроект об упрощении порядка работ по содержанию ОКН, не затрагивающих их предмет охраны.
С 1 марта 2025 года вступила в силу новая редакция Положения о зонах охраны ОКН. Как сообщила пресс-служба Минкультуры РФ, новые правила отменили избыточные требования и нормы. В частности, определен перечень объектов, для которых утверждение зон охраны больше не требуется. В этот список попали полностью скрытые в земле и (или) под водой ОКН (в т.ч. объекты археологического наследия), произведения монументального искусства ( в т.ч. объекты капитального строительства «Родина-мать зовёт!», «Медный всадник» и др.). «Новое положение отменяет двойное регулирование — охранный статус самой территории достопримечательного места сохранился», — пояснили в пресс-службе.
Застройщики, занимающиеся реконструкцией исторических особняков, приветствовали изменения. Ведь градостроительные ограничения, к которым относятся и охранные зоны, порой увеличивают строительную смету в два раза. Однако этих мер, по их мнению, явно недостаточно.
В качестве примера, раскрывающего глубину проблем, можно привести реконструкцию деревянного дома в центре Москвы, принадлежавшего в 1821 году действительному статскому советнику А.А. Петрово-Соловово. В советские времена здесь рисовали художники студии «Союзмультфильм», а потом дом был заброшен и медленно разрушался. Девелоперу, купившему несколько лет назад земельный участок без обременений, через несколько месяцев после сделки сообщили, что на его участке, оказывается, появился памятник культуры — тот самый дом статского советника, которого чиновники решили внести в специальный реестр.
Застройщиков, планировавших снести развалины и построить на освободившемся месте комплекс премиальных апартаментов, эта новость отправила в нокдаун. Чтобы снизить резко выросшую смету проекта они попросили столичный департамент культурного наследия позволить сделать конструктив из современных материалов, но чиновники в ответ потребовали использовать исключительно технологии, которые применялись в XIX веке.
В результате реконструкция не только сдвинула сроки реализации проекта, но и влетела в копеечку. Дело в том, что цокольная часть здания была построена из кирпича ручной работы, а верхняя часть – из бревен, которые за 200 лет съел жук-короед. Застройщику пришлось менять испорченные бревна на новые, искать мастеров, которые еще помнят старинные способы кладки, утеплять все юртовым войлоком и дранкой — как было построено изначально, после штукатурить и только потом устанавливать элементы фасада. Кроме этого, застройщику пришлось потратиться на воссоздание в усадьбе гипсовых розеток и лепнины по оставшимся оригинальным образцам.
Помимо затрат на восстановление памятников появились и затраты на проведение археологических раскопок и изысканий. В результате реставрация деревянного дома площадью 461 кв.м. стоила около 200 млн руб. А могла бы стоить на порядок меньше, если бы разрешили использовать современные стройматериалы в конструктиве, который все равно никто не видит. Кто в итоге оплатит этот «архитектурный банкет», понятно каждому. А потом мы удивляемся, почему так резко растут цены на жилье и апартаменты?
Добавим, что «историческая» надбавка для собственника и арендатора особняка со временем будет увеличиваться. Каждый год требуется ремонт фасада, поскольку на нем регулярно появляются трещины — строители знают, что в современной среде дерево очень подвижно.
Формально чиновников не в чем упрекнуть, они стоят на страже закона, сохранили для потомков архитектурный шедевр. Но где, спрашивается, здравый смысл законодателя? Ведь реконструировать фундамент и стены дома, построенного по дедовским технологиям, и потом содержать его очень накладно. Если власти действительно хотят стимулировать интерес частного капитала к воссозданию ОКН, они первым делом должны отменить абсолютно ненужные требование к конструктиву реставрированных исторических особняков.
Выше приведенная история имела позитивный финал для общественности. Все-таки столица. Зато в ряде регионов до сих пор слышатся отголоски лихих 90-х. Схема проверенная: посредник покупает у собственника (частного лица или муниципалитета) земельный участок с историческим особняком, потом внезапно случается пожар, памятник бесследно исчезает в огне и местные чиновникии со спокойной совестью исключают развалины из реестра памятников культурного наследия. Потом землю уже без обременений покупает застройщик и спокойно, без оглядки на контролеров, строит « новодел» под старину. Именно такая судьба постигла ряд сгоревших стариннхе деревянных домов на центральной улице Нижнего Новгорода Б. Покровской (бывшая Б. Никольская) и в Иркутске на местном пешеходном «Арбате», расположенном между улицами Седова и 3 июля.
Впрочем, есть и положительные практики. К примеру, в Тюменской и Ростовской областях уже несколько лет используют зарубежный опыт, когда ОКН продаются за символическую цену (всего за несколько рублей), но с обязательным условием сохранения исторического здания и реставрационных работ за оговоренный в договоре срок со стороны нового собственника. В Калининградской области новые владельцы старинных особняков могут получить региональную кредитную линию на 15–20 лет по нулевой ставке для сохранения историко-культурного наследия.
Но, пожалуй, наибольших успехов в этой сфере добилась московская мэрия. С 2011 года в столице отреставрировали более 2300 зданий и памятников. Это фактически четвертая часть ОКНя Москвы, сообщил Сергей Собянин в своем блоге. Только в 2024 году восстановлено 157 исторических объектов. Доля ОКН, находящихся в хорошем и удовлетворительном состоянии, выросла с 61% до 96,4%. По оценке директора отдела продаж и приобретений компании Ricci | Офисы Дмитрия Антонова, сегодня в границах Москвы расположено около 1 тыс. особняков, но только 35% из них находятся в коммерческом обороте.
В Москве запущена программа «рубль за метр», но самое главное — создан ускоренный механизм согласования реставрации, где проекты можно отправлять на согласование через интернет.
В ноябре 2024 года был принят закон №24 «Об объектах культурного наследия в г. Москве». Документ обязал Мосгорнаследие до 1 июля 2025 года «принять решения о включении выявленных ОКН, которые на 1 июля 2024 года включены в перечень выявленных ОКН, в реестр в качестве объектов культурного наследия регионального значения или объектов культурного наследия местного (муниципального) значения либо об отказе во включении их в реестр». Отметим, что объекты, которые не будут приняты до этой даты, будут исключены из списка и лишатся охранных статусов, даже если рассмотреть их просто не успеют.
«К застройщикам, которые на практике показывают свое бережное отношение к городской застройке, столичные власти относятся с большим доверием, но контроль со стороны государственных органов всегда жесткий», — сообщила «МК» генеральный директор «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова. По ее словам, девелоперы стараются избегать исторических объектов, поскольку реставрация — это всегда дорого и сложно.
В Санкт-Петербурге, который является национальным чемпионом по числу ОКН, сохранение исторического фасада и других архитектурных элементов регулируется жестче, чем в Москве. В отличие от Москвы, здесь нет ускоренного механизма согласования реставрации. Основным локальным регулятором является Комитет по госконтролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), который согласовывает любые работы на ОКН.
По данным консалтинговой компании NF Group, в 2025 году в городе на Неве более 60% новых офисных площадей класса B будут введены в результате реконструкции существующих исторических зданий в Санкт-Петербурге. Всего в Питере насчитывается около 9 тыс. ОКН, значительная их часть в аварийном состоянии.
«В регионах ОКН разрушаются, так как ими никто не занимается. Застройщикам невыгодно, а у местных органов нет денег на их поддержание, не говоря уже о восстановлении», — отметила Комиссарова. По ее мнению, тем, кто готов восстанавливать памятники архитектуры, можно было бы давать компенсационные площадки для реализации коммерческих проектов. При строительстве новых проектов, можно отдавать объект реставрации в качестве культурной нагрузки. Это будет взаимовыгодным сотрудничеством между девелоперами и городскими властями.
Как полагает генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев, региональным властям следует стремиться к тому, чтобы в электронном формате было доступно как можно больше архивных материалов. Также важно, по его мнению, продолжать развивать нормативную базу, в т.ч. регулировать вопрос принятия Территориальных строительных норм (ТСН) в части осадки оснований на федеральном уровне. Это поможет создать единые стандарты и повысить надежность строительства.
«Надо менять законы, чтобы инвесторам было экономически выгодно восстанавливать памятники», — подчеркнула Комиссарова. По ее словам, чаще всего реставрация и приспособление исторических зданий к современному использованию является меценатством, но реализация таких проектов может иметь и экономический смысл. Сейчас закон не ограничивает правообладателя здания с охранным статусом в его функциональном использовании, поэтому такие объекты активно вовлекаются в городскую экономику. «Без частных инвестиций сохранение памятников в нынешних условиях невозможно, поэтому государство поддерживает к ним интерес, предлагая минимальную ставку аренды в обмен на обязательства по восстановлению», — заключила эксперт.
В общем, если депутатам ГД и региональным властям включить здравый смысл и убрать устаревшие правила, которые стимулируют коррупцию, то российские девелоперы перестанут убегать от полуразрушенных старинных усадебх. Тем более, что сегодня в крупных городах страны самый высокий спрос наблюдается на жилье класса de luxe и элитный сегмент. Так что никто в накладе никто не останется.
